Výběr nejvhodnějšího typu financování závisí na několika faktorech. Chcete získat finance bez dokládání příjmu? Jak vysoký jsou vaše příjmy? A máte našetřeny nějaké vlastní finanční prostředky, které na rekonstrukci nebo koupi použijete? Hodně záleží také na tom, kolik si vlastně chcete půjčit a na jaký přesně účel tyto peníze zamýšlíte použít. Pojďme se tedy podívat na možnosti, které pro financování nemovitosti přicházejí v úvahu.
Hypoteční úvěr je zdaleka nejčastější formou financování nemovitosti. Hypotéku lze získat na byt, dům, stavební pozemek nebo jinou nemovitost. Podmínkou je, že budete moci úvěr zajistit zřízením zástavního práva pro toho, kdo vám hypoteční úvěr poskytne. To znamená, že je třeba disponovat nemovitostí, oproti které vám bude hypotéka poskytnuta. Často to bývá právě ta nemovitost, kterou kupujete. Může to však být i nějaká jiná nemovitost, např. tedy můžete jako zástavu pro hypotéku na nový byt poskytnout svou chalupu.
Je možné hypotéku získat jako účelový úvěr i úvěr bez účelu
Obvykle si lze půjčit nejméně částku 150 000 Kč, některé banky však mají nejnižší možnou hranici nastavenou výše
Doba splácení hypotéky je obvykle minimálně 4 roky, jsou ale i banky, které mají lhůtu splatnosti hypoúvěru klidně i jen 1 rok
Banka si žadatele o hypotéku důkladně prověřuje a to jak z hlediska jeho aktuální finanční bonity, tak také co se jeho finanční historie týče
Čerpání hypotéky může být jak jednorázové tak i postupné. Její splácení pak probíhá stejně, jako splácení jiných úvěrů, čili v pravidelných měsíčních splátkách. Abyste získali hypoúvěr, není třeba splnit žádné speciální podmínky, například není nutné ohlašovat něco zvláštního bance předem nebo si pravidelně a dlouhodobě šetřit, jak je to nutné u úvěru ze stavebního spoření.
Delší splatnost, obvykle až 30 let, v některých bankách ale také až 40 let
Máte možnost získat opravdu velmi výhodný úrok
Můžete pravidelně zaplatit mimořádné splátky nad rámec původně sjednaných splátek
Celou hypotéku můžete předčasně splatit nebo si ji refinancovat v konkurenční bance
V hypotékách je mnohem větší konkurence a širší nabídka než v případě úvěrů ze stavebního spoření
Sjednat si hypotéku není pro většinu lidí zas až tak složité
Co se týče nevýhod hypotéky, patří mezi ně například:
Nutnost zajistit úvěr nemovitostí
Nelze si půjčit jen pár desítek tisíc korun, takže na menší rekonstrukce hypotéka vhodná není
Obvykle lze z hypotéky financovat jen část ceny nemovitosti, takže je nutné získat část peněz jinde
Pokud jste živnostník, máte pracovní smlouvu na dobu určitou nebo nejste dostatečně bonitní, možná že pro vás bude získání hypoteční úvěru obtížné
POZOR NA ÚROK: I přesto, že v poslední době úroky na hypotečních úvěrech citelně poklesly, je třeba dávat si pozor, jaké podmínky jsou pro poskytnutí výhodného úroku stanoveny. Banky nejčastěji nabízejí nejlepší úrokové sazby jen při krátké době fixace úroku nebo v případě splnění několika dalších podmínek (například při uzavření pojištění splácení hypotéky a jeho zaplacení předem).
Pokud se rozhodnete financovat svou nemovitost tímto stavebním úvěrem, musíte si nejprve uzavřít stavební spoření. Na něj si však musíte také pravidelně přispívat, přičemž výši vkladu a částku, kterou budete spořit, si můžete zvolit. Tento stavební úvěr lze použít na vlastní bydlení nebo na rekonstrukci. Peníze lze využít na koupi nebo na stavbu nemovitosti. Mnoho rodičů stavební spoření uzavírá pro své děti.
Abyste tento stavební úvěr získali, musíte obvykle splnit následující podmínky:
Stavební spoření musí trvat alespoň 2 roky
Naspořit si musíte alespoň 40 % z cílové částky
Stavební spořitelna vás musí kladně ohodnotit, musíte tedy dosáhnout jistého tzv. hodnotícího čísla
Splátka úvěru se pak podobně jako u hypotéky skládá ze splátky jistiny a ze splátky úroků, čili postupem času platíte úroky stále z nižší a nižší částky. Důvodem pro takové složení splátky jsou jistá právní pravidla, které mají co do činění s případným promlčením. Poskytovatel se tak chrání – není však třeba zacházet do detailů. U stavebního úvěru velmi často musíte počítat s různými poplatky, které bývají vyšší – a také jich je zpravidla mnohem víc než u běžné hypotéky.
Oproti hypotéce má stavební úvěr několik velmi podstatných výhod:
Velmi často ho získáte i bez prokazování a dokládání výše příjmu
Úroková sazba je neměnná po celou dobu splácení úvěru
Je možné předčasné splacení, které bývá bez poplatků (to však nejspíše bude brzy platit i pro hypotéky)
Sjednání tohoto úvěru je jednodušší a je méně administrativní náročné
Stavební úvěr má ale i některé nevýhody:
V současné době jsou úroky u stavebních úvěrů vyšší než u hypoték
Nejprve si musíte relativně dlouhou dobu spořit a dosáhnout určité výše naspořené částky
Je nutné prokázat účel, na který peníze použijete
STAVEBNÍ SPOŘENÍ A STÁTNÍ PRÉMIE: Mnoho lidí se pro stavební spoření rozhodne s vidinou státního příspěvku. Platí sice, že stát podporuje stavební spoření jistým bonusem a státní zvýhodněním ve výši 10 % z vašeho vkladu, existuje zde však omezení. Jsou to nejvýše 2 000 Kč ročně. Nad tuto částku vám stát již bohužel nepřispěje.
Meziúvěr je specifická forma stavebního úvěru. Pokud nemáte již delší dobu uzavřené stavební spoření, meziúvěr je můžete získat i na začátku tohoto spoření. Kdo tedy nesplní podmínku spoření po určitou minimální dobu (v některých případech totiž nestačí ani to, že máte stavební spoření dokonce už 6 let!), může si sjednat právě meziúvěr.
Jde v podstatě o překlenovací úvěr. Při nižších částkách ho získáte i bez doložení příjmu. Za určitých podmínek lze meziúvěr získat s delší dobou splatnosti a také s velmi výhodným úročením.
Úvěr je možné získat pouze tehdy, když si ve stavební spořitelně zároveň založíte stavební spoření. Nevýhodou meziúvěru je, že úrok se platí z celé půjčené částky. Ta se po celou dobu splácení úvěru nesnižuje. Tento úvěr není možné refinancovat ani jej předčasně splatit. Po uplynutí povinné doby stavebního spoření se však meziúvěr změní na normální, řádný stavební úvěr, o kterém jsme psali výše.
Existují určité specifické situace, kdy je nejlepším řešením kombinace např. hypotéky a stavebního spoření. To je výhodné např. v případě, že nemáte vlastní prostředky a potřebujete tzv. 100% hypotéku, čili hypotéku, která pokryje celou cenu nemovitosti, o kterou máte zájem. To se samozřejmě využívá zejména při kupování nemovitosti.
Pokud vám banka nechce půjčit na plnou cenu nemovitosti, případně pokud banka odhadla cenu nemovitosti níže než je cena, za kterou ji chcete koupit, můžete si nejprve založit stavební spoření a vzít si úvěr od stavební spořitelny, kterým rozdíl mezi hypotékou a kupní cenou nemovitosti pokryjete.
Výhodou takového řešení je především to, že jde o nejvýhodnější možné řešení (snad s výjimkou situace, kdy vám na bydlení půjčí vaše rodina nebo známí). Úroky na stavebních úvěrech jsou totiž mnohem nižší než úroky u spotřebitelských úvěrů. A právě spotřebitelský úvěr je to, co vám banka standardně nabídne v případě, že vám nemůže schválit 100% hypotéku.
Nevýhodou však je, že si musíte na stavebním spoření spořit dostatečně dlouho, jinak úvěr nezískáte. Pokud jste si nespořili, zbývá jen sjednat si u stavební spořitelny překlenovací úvěr, neboli výše zmíněný meziúvěr. Nevýhodou je, že tomuto zařizování musíte obvykle věnovat znatelně více času i energie. Zařizovat si totiž budete dva úvěry, administrativy vás tedy čeká víc.
Žádná spořitelny ani orientační výpočet na stránce stavební spořitelny vám neřeknou přesně a spolehlivě, jak moc se vám vyplatí ta která možnost. Abyste to zjistili, je nejlepší oslovit odborníka na financování nemovitostí. Ten přihlídne k vaší aktuální situaci a na základě individuálních faktorů vám poradí, co je to skutečně nejvýhodnější řešení.
Využít samozřejmě můžete hypoteční kalkulačku, ve které porovnáváme několik subjektů. Využít můžete také i náš portál www.hyperfinance.cz, kde se zaměřujeme jak na stavební spoření, tak na hypotéky pro vlastní bydlení. Na našem portále si můžete online načíst všechny nejdůležitější informace a pak přímo přes internet požádat o detailnější informace. A když si vyhodnotíte, co je pro vás výhodné, můžete si u nás o hypotéku nebo stavební spoření požádat přímo online.
