Loni makléři M&M Reality ve vlastním hypotečním centru zprostředkovali úvěry v hodnotě přes 2,5 miliardy korun. Obrat společnosti za rok 2011 přesáhl částku 400 milionů korun. Jaké jsou zásady úspěšného prodeje nemovitosti a jakých chyb by se měl každý majitel vyvarovat?
„Je důležité nabídnout nemovitost pouze jedné realitní kanceláři. Pokud majitel osloví více firem, ztrácí navenek svou důvěryhodnost, snadno tím v potenciálním kupci vyvolá dojem, že se nemovitosti nemůže zbavit, že je s ní něco špatně, a kupec se velmi pravděpodobně pokusí tlačit na snížení ceny – postupně u všech realitek,“ upozornil na základní pravidlo Milan Zavadil, spolumajitel M&M Reality a předseda výkonné rady Realitní komory České republiky. „Další obrovské riziko uzavření nevýhradních smluv je multiplicita pokut. Když nabídku zveřejní tři realitní kanceláře, každá s ne zcela totožnými informacemi, zájemce obejde všechny, nechá se zaevidovat, ale nakoupí pouze u jedné. Provizi za získání kupce smějí vyfakturovat všechny společnosti. Zvlášť u malých realitek jde o častý tlak – nemorální, ale legální.“
Vedle výběru jedné specializované firmy, která prodejci pomůže s propagací nemovitosti skrze svou rozsáhlou inzertní síť, jsou hlavními pilíři úspěchu prodeje bytu nebo domu reálně nastavená cena, líbivá prezentace a schopnost majitele zodpovědět položené dotazy i vykázat potřebné dokumenty. „Iluze lidí je napálit nadstandardní cenu a pak přijít se slevou. Drahý inzerát ale nikoho nezaujme, nehledě na to, jak špatně působí, když cena nemovitosti po čase klesá. Je třeba udělat si průzkum trhu a pro životaschopnost prodeje počítat s průměrně patnácti procenty dolů,“ uvedl Zavadil. Podobně jako lákavá cena by měly u inzerátu zářit také fotografie, zobrazující objekt v čistotě a korespondující s aktuálním ročním obdobím.
Velkou roli v silné konkurenci nabízených nemovitostí hraje připravenost a v případě, že by se rozhodl k samostatnému prodeji, také komunikativnost samotného majitele. „Měl by si připravit list vlastnictví, pokud bydlí v družstevním bytě, tak nájemní smlouvu, stanovy družstva, vyčíslení fondu oprav, vyčíslení služeb, kompletní inkaso. Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, je třeba říct, jakým způsobem ji splácet, jakou má fixaci a podobně. Když tyto informace potenciálnímu kupci chybějí, ztrácí zájem,“ popsal ze své zkušenosti Milan Zavadil, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Stejně jako při prodeji nemovitosti je i při jejím pronájmu zásadní cena. „Reálnou hodnotu by měl majitel stanovit pod hladinou toho, co se kde nabízí. A hlavně se podívat na stáří inzerátů a porovnávat. Čím déle na klienta bude čekat, tím více mu ujde peněz. Stačí, když přijde o dva měsíční nájmy, a v tu chvíli už ztratil mnohem víc, než kolik neochotně slevil ze svých nároků. To se děje standardně,“ řekl Milan Zavadil. Šanci na rychlý pronájem pak podle jeho slov ovlivňují také požadavky na klienta, jestli majiteli nevadí studenti nebo domácí mazlíčci. Obecně platí: čím vyšší nároky, tím horší hledání nájemce.
Zatímco u jednopokojových bytů lidé preferují vybavení, rodiny se raději stěhují společně se svým nábytkem. Lepší dojem z bytu jistě zaručí také čerstvé vymalování a především kompletní úklid. „Výše prvotních nákladů ale stále převažuje nad vším ostatním. Majitelé většinou požadují dva nájmy jako kauci, to už je ale pro hodně lidí problém. U nás doporučujeme nájem dopředu s měsíční výpovědní lhůtou. Dobrá rada je vcítit se do nájemce, zda byste si to za stanovenou cenu opravdu pronajali,“ shrnul Milan Zavadil z M&M Reality.
5 zásad a omylů při prodeji/pronájmu nemovitosti
5x ANO při prodeji 5x ANO při pronájmu 5x NE
- oslovit pouze jednu realitní kancelář- nastavit reálnou cenu- kvalitní fotografická prezentace odpovídající aktuálnímu ročnímu období- kompletní dokumentace- komunikace s kupujícím - nastavit reálnou cenu- nízké prvotní náklady – kauce- prioritní charakteristika nájemců – možnost ubytování cizinců- vybavení bytu podle domluvy- vymalování bytu a kompletní úklid - nabídnout nemovitost více realitním kancelářím- neznalost zázemí a historie společnosti- neznalost podmínek zprostředkovatelské smlouvy- přepálit cenu a pak slevit- blokovat byt pro svého známého
